A AGI é a primeira reunião formal de condôminos. É um ato jurídico de instalação do Condomínio de utilização, necessário para que este possa, a partir desta primeira assembleia, ter plena capacidade jurídica conferida por Lei, o que independe do efetivo recebimento das chaves por parte dos moradores.
Esta formalidade não exime a Incorporadora das suas responsabilidades legais e das garantias perante os proprietários adquirentes das unidades autônomas, uma vez que estão vinculadas ao prazo de garantia de construção, previsto na legislação vigente.
Quais são os itens que normalmente constam dos editais das chamadas AGIs ?
Os itens, via de regra, são colocados em pauta. Destacam-se nos editais: a instalação do Condomínio propriamente dita, a apresentação da Administradora, a aprovação da previsão orçamentária que fixará as taxas de Condomínio, e a eleição do Corpo Diretivo (síndico, subsíndico e membros do conselho).
O que são despesas de condomínio?
As despesas de Condomínio podem ser ordinárias e extraordinárias:
- as despesas ordinárias servem para o custeio da manutenção e funcionamento do Condomínio e destacam-se como principais: folha de salários dos empregados, encargos sociais, tarifas de consumo, seguro, conservação e manutenção mensal dos equipamentos e materiais de limpeza;
- as despesas extraordenárias são aquelas caracterizadas como novas benfeitorias ou melhoramentos daquilo que já existe à disposição do Condomínio, relacionadas geralmente com obras, as quais devem ser aprovadas pela assembleia geral, obedecidos aos quoruns previstos nos Arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil.
Como são calculados os rateios das despesas de Condomínio?
As despesas de Condomínio são rateadas na proporção da cota-parte que lhe couber em rateio, que, se não estiver previsto na convenção do condomínio, será proporcional à fração ideal de terreno de cada unidade (Art. 1.336, inciso I – Código Civil).
Para que serve o Fundo de Reserva previsto na convenção do condomínio?
Via de regra, são as convenções dos condomínios que determinam um percentual de arrecadação equivalente a 5% das despesas ordinárias para a constituição do Fundo de Reserva. Este Fundo de Reserva pode ser utilizado pelo Síndico, de preferência com a anuência dos membros do Conselho Consultivo ou Fiscal, para a execução de obras ou serviços considerados inadiáveis. O valor do resgate deverá ser ratificado na primeira assembleia geral, ocasião em que será discutida sua recomposição.
Salvo questões de urgência e de emergência, a utilização do Fundo de Reserva deverá ser discutida e aprovada em assembleia geral.
Quem pode ser síndico?
O síndico pode ser qualquer pessoa física ou jurídica, moradora ou estranha ao condomínio, a qual poderá ser eleita pela assembleia geral para administrar o Condomínio por período não superior a 2(dois) anos, sendo permitida a reeleição.OArt. 1347 do Código Civil assim define: “Aassembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se”.
Qual a função do síndico?
Além das atribuições conferidas pelo Art. 1.348 do Código Civil, destaca-se que o síndico é o responsável pela defesa dos interesses da massa condominial. Ele representará ativa e passivamente o condomínio, praticando,em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.
Qual a função do subsíndico?
O subsíndico é um cargo de substituição. O condômino eleito ao cargo de subsíndico representará o Condomínio nas mesmas condições do síndico, sempre que este, por questão de ausência ou impedimento temporário, não puder representar a coletividade.
Qual a função do Conselho Consultivo?
Via de regra, o Conselho Consultivo é composto por condôminos eleitos regularmente na mesma assembleia que elege o síndico, tendo como principal função assessorar o síndico na Administração do Condomínio e nas decisões das assembleias. Na maioria dos Condomínios, o Conselho Consultivo também funciona como órgão fiscalizador da administração do síndico, em substituição ao Conselho Fiscal.
Qual a função do Conselho Fiscal?
Nas grandes edificações, o Conselho Fiscal poderá ter funcionamento destacado do Conselho Consultivo.
Por força da lei, ao Conselho Fiscal compete dar parecer sobre as contas do síndico, especialmente no que disser respeito ao planejamento e à execução orçamentárias: no controle de receitas e de despesas. A eleição destes membros não precisa necessariamente constar da Convenção do Condomínio, basta que a assembleia geral, com pauta específica, assim os elejam, já que a lei permite. O Art. 1.356 do Código Civil assim descreve: “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto por três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”
Em que momento o Condomínio deve contratar empresas para a manutenção dos serviços básicos?
No dia seguinte à assembleia de instalação, a responsabilidade pela manutenção dos equipamentos já é do Condomínio. A Administradora já deverá ter em mão propostas das
empresas prestadoras de serviços de manutenção de todos os equipamentos, os quais deverão ser contratados pelo Condomínio, principalmente o paisagismo.O jardim é o cartão de visita de um empreendimento. As Incorporadoras investem significativamente nos projetos paisagísticos e, se não houver um planejamento para o treinamento dos profissionais quanto à irrigação diária e empresas especializadas na manutenção periódica das áreas verdes, o Condomínio deverá investir posteriormente altos custos na sua recomposição.
O que é terceirização de mão de obra em condomínio?
É a contratação de empresa terceirizada para a prestação de serviços básicos para o Condomínio, como portaria, limpeza, manutenção e vigilância. Tais profissionais desenvolvem suas atividades no Condomínio, porém são remunerados pela empresa contratada. Neste caso, recomenda-se contratar empresa idônea e especializada neste segmento, já que o Condomínio “contratante da mão de obra”, embora não tenha nenhum vínculo empregatício com o empregado da empresa terceirizada “contratada”, responde subsidiária e solidariamente pelo passivo trabalhista e acerca das verbas rescisórias dos empregados, no períodoemque prestaram serviço ao condomínio.
Quais são as vantagens e as desvantagens do zelador utilizar a sua moradia?
Percebe-se que uma das principais vantagens em ter um zelador morando no Condomínio é o fato de estar à disposição para solucionar qualquer emergência, poupando muitas vezes a intervenção do síndico, além de economizar recursos para a contratação de terceiros para sanar tais problemas. Sai mais barato pagar as horas- extras do zelador, que são eventualmente lançadas na folha. Sobre as desvantagens, destaca-se o reflexo do salário-habitação nas horas-extras, 13º salário, férias e respectivos encargos sociais. Outra grande preocupação é o afastamento do zelador por longo período por motivo de doença, tornando-se difícil a desocupação do imóvel para a contratação do seu substituto.
Qual o prazo para a desocupação da moradia do zelador?
O prazo para desocupação da moradia varia de acordo com a forma da dispensa. Se ele estiver cumprindo o aviso prévio trabalhado, conta-se o prazo de 60 dias da data da comunicação da dispensa.
Se a dispensa for imediata, sem cumprimento de aviso, deve ser contado o prazo de 30 dias da data da comunicação da dispensa.
A moradia do zelador pode ser destinada para outra finalidade?
Muitos condomínios têm optado pela utilização da moradia do zelador como escritório, arquivo, refeitório, vestuário de funcionários, etc. Entende-se que, embora seja um espaço comum de utilização restrita, a alteração da destinação desta área deverá ser submetida à aprovação de uma assembleia geral extraordinária com quorum especial.
Instalado o Condomínio, o síndico já é obrigado a contratar seguro da edificação?
Sim. Uma das atribuições conferidas pelo Código Civil, Art. 1348, inciso IX, é a contratação do seguro da edificação, para a cobertura de riscos relacionados à utilização do imóvel depois de entregue, como, por exemplo: a) incêndio, raio e explosão; b) queda de aeronave; c) vendaval; d) impacto de veículos; e) RC condomínio / síndico; f) danos elétricos. Nestes casos, dias antes da assembleia geral de instalação, solicita uma vistoria local para avaliação dos riscos e, em parceria com uma corretora e seguradora idôneas, é possível garantir a cobertura (5 dias) até que o síndico possa analisar e optar pela melhor relação prêmio/cobertura. Este tipo de seguro não pode ser confundido com aquele destinado à cobertura de danos a pessoas ou coisas no decorrer da obra, que é o seguro de responsabilidade civil do construtor, o qual suportará indenizações em favor dela ou de terceiros. Analisando estas situações, perceba que os riscos são diferentes.
É possível instalar equipamentos para a leitura individual do consumo das unidades?
Sim. Os novos empreendimentos já contam com infraestrutura necessária para receber os equipamentos de medição individual de consumo das unidades. Após a assembleia de instalação, a Administradora deve solicitar orçamentos para a instalação destes equipamentos, os quais serão submetidos à aprovação de uma assembleia geral extraordinária, para aprovação da verba.
Há necessidade de a empresa entrar nos apartamentos para fazer a leitura mensal?
Não. Instalados os medidores individuais (água e gás) nos apartamentos, as leituras mensais são realizadas, via de regra, pela instaladora dos equipamentos. Muitas empresas contam com aparatos tecnológicos que permitem que a leitura seja feita a distância. Atualmente, os medidores contam com anéis de rádio frequência, que transmitem as informações para um computador de mão, para posterior envio deumrelatório com o consumo, registrando os valores individuais das unidades.
Como é feita a cobrança das unidades?
Com este relatório, a Administradora do Condomínio emitirá os boletos de cobrança, destacando na composição do rateio o valor do consumo de cada unidade. As concessionárias continuarão emitindo as contas em nome do Condomínio, cabendo a este apenas o dever de cobrar individualmente os valores.
Em que momento é possível fazer o sorteio das Vagas de Garagem?
Tendo em vista a baixa taxa de ocupação nos primeiros 8 ou 12 meses, recomenda-se aos condôminos utilizarem as referidas vagas por ordem de chegada, de modo que possam conhecer os espaços disponíveis, para que, futuramente,emassembleia geral, sejam discutidos os critérios para a realização do sorteio das vagas comuns. Por questão de logística inicial e principalmente pelo processo de carga e descarga de materiais de construção móveis e objetos, é importante reservar um espaço exclusivo aos prestadores de serviço, nos horários previstos para obras e reformas. A estratégia é: evitar carga e descarga de objetos próximo dos veículos dos condôminos; limitar e controlar o acesso dos prestadores de serviço; minimizar os transtornos e a sujeira produzida nesta fase de obras nos apartamentos; preservar as áreas comuns de eventuais danos no transporte de materiais.
Pelo Código de Obras de Prefeitura Municipal, qual o tamanho mínimo das vagas?
O Código de Obras da Prefeitura do Município de São Paulo, regulamentado no ano de 1992, determina que uma garagem coletiva deve conter 50% de vagas pequenas, 45% de vagas médias e 5% vagas grandes. As metragens mínimas estabelecidas pela municipalidade para as referidas vagas são:
Pequenas 2m x 4,2m; Médias 2,1m x 4,7m; Grandes 2,5m x 5,5m. Muitos escritórios de engenharia que trabalham para as Construtoras, visando ao maior conforto e minimizando eventuais conflitos na distribuição da vagas, tem optado por projetos que contam com metragem superior ao mínimo estabelecido, como forma de acompanhar as tendências do mercado automotivo, sem comprometer a viabilidade econômica dos empreendimentos.
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